小金井の土地

小金井市の由来

「黄金に値するほど豊かな水」が、小金井の名の由来とも。

小金井市は、東京都のほぼ中央、武蔵野台地の南西部に位置しています。

「小金井」という地名には諸説ありますが、小金井市は、「黄金に値する豊富な水が出る」ことから「黄金井」が「小金井」になったとする説を紹介しています。
一方、中世に現在の前原町南部が「金井原」と呼ばれていたことや、金井氏という土地の支配者に由来するという説もあり、由来が完全に確定しているわけではありません。

「小金井と「水」の関係は、単なる地名の話だけではありません。

「市の南部を東西に走る国分寺崖線の周辺には湧水があり、その水は野川など小金井を特徴づける自然環境につながっています。玉川上水の開通後には新田開発も進み、その後、住宅都市・文教都市として発展してきました。
つまり小金井の土地は、台地・崖線・湧水・農地、そして中央線沿線の住宅地という、いくつもの歴史が重なってできた土地なのです。

小金井の土地の特性

市内にはJR中央線の武蔵小金井駅・東小金井駅、さらに南東部には西武多摩川線の新小金井駅があります。

中央線沿線の利便性と、「少し歩くと緑」という暮らしが共存しています。

武蔵小金井、東小金井の駅周辺の駅前開発は、小金井のイメージを大きく変え、地価向上にも大きく貢献しました。中央線沿線を中心に住宅地が広がる一方、小金井公園、武蔵野公園、野川、玉川上水、国分寺崖線などの自然環境にも恵まれています。市も小金井を、自然環境を有する「文教住宅都市」と位置付けています

「ハケ」の高低差

小金井市南部には、国分寺崖線、いわゆる「ハケ」が東西に走っています。
市の資料では、北側の台地がおおむね標高65～70m、南側がおおむね50～55mで、崖線を挟んで約15mの高低差があります。中町南部、前原町、貫井南町北部などでは、この地形の影響が特に見られます。

相続する土地に高低差がある場合には、敷地内の斜面の位置や面積、道路との関係、擁壁の状況などを確認したうえで、慎重に評価をする必要があります。

評価減ができる土地なのに、通常の土地と同じ評価をしてしまったために余計な相続税を納税してしまうこともあれば、逆に、ただ高低差があるからといって土地の評価額の減額をしてしまい、税務調査で指摘されるケースも少なくありません。

高圧線下の土地

小金井市には、送電線が上空を通過している土地が少なくありません。

上空に高圧線が通っている土地には、電力会社との間で区分地役権が設定されていたり、建築制限（建物の高さ制限や建築そのものの制限）が及んでいることがあります。この場合、制限の内容に応じて相続税評価額を減額できる可能性があります。

ところが、この論点は登記や現地を確認しないと気づけません。ご自宅の真上を電線が通っていることを「昔からそうだから」と当たり前に受け止めておられるご家庭も多く、ご相談のなかで私たちが図面と現地写真を確認して初めて論点として浮上する、ということがよくあります。

東小金井では「区画整理中かどうか」も大切な確認事項です。

東小金井駅北口では土地区画整理事業が現在も進んでいます。

こうした地域の土地では、
•仮換地の確認
•造成中の宅地か
•規模格差補正が使えるか
•都市計画道路、接道等の状況はどうか
などを確認する必要があります。

単に登記簿の面積に路線価を掛ければ終わり、とはならない土地があるのが東小金井の特徴の一つです。

武蔵小金井駅・東小金井駅徒歩圏の平均路線価

同じ150㎡でも、地域によって参考評価額は変わります。

アシタエ税理士法人では、国税庁の令和8年分路線価図をもとに、駅から徒歩10分程度という場所として、本多1丁目・泉町2丁目・西恋ヶ窪1丁目の路線価表示を独自に集計しました。

ここでは、それぞれの平均単価を仮の路線価として、150㎡〈約45.4坪〉の土地を評価した場合の参考値をご紹介します。

令和8年分・平均路線価と150㎡の参考評価額

対象地域	平均路線価/㎡	150㎡の場合の参考評価額
本町5丁目（武蔵小金井駅より徒歩10分）	37万円／㎡	約5,550万円
中町2丁目（東小金井駅より徒歩10分）	34万円／㎡	約5,100万円
※アシタエ税理士法人調べ

こちらのとおり、武蔵小金井駅・東小金井駅などの徒歩圏では、40～50坪程度の一般的な戸建てでも、土地だけで数千万円の相続税評価になることがあります。

一方、相続税の基礎控除は、
3,000万円＋ 600万円 × 法定相続人の数

です。例えば法定相続人が2人なら4,200万円、3人なら4,800万円です。正味の遺産額がこの基礎控除額を超えると、相続税の申告を検討する必要があります。

つまり、駅から徒歩圏にある40～50坪程度のごく普通の戸建住宅でも、土地だけで相続税の基礎控除に近づく、あるいは超えるケースがあるということです。

ただし、「路線価 × 面積」で相続税は決まりません。

ここが、土地をきちんと調査する税理士に依頼していただきたい理由です。

実際の土地評価では、奥行き、土地の形状、間口、側方道路などを考慮して評価します。

土地評価では、次のような条件によって評価額が変わることがあります。

間口が狭い
奥行きが長い
土地の形が不整形である
セットバックが必要である
都市計画道路の予定地に含まれている
道路との間に高低差がある

こうした条件を現地と役所で調査することで、路線価に面積を掛けただけの評価よりも、適正な評価額が低くなることがあります。

もう一つ重要なのが「小規模宅地等の特例」です。
自宅の土地について一定の要件を満たす場合には、特定居住用宅地等として330㎡まで相続税評価額を80％減額できる「小規模宅地等の特例」があります。

例えば5,000万円の土地でも、要件を満たして全体に80％減額を適用できれば、相続税計算上の価額は1,000万円になります。

ただし、これは「自宅なら必ず80％引き」という制度ではありません。

誰がその土地を相続するのか、被相続人と同居していたか、相続後も居住・保有するか、配偶者が取得するのかなどによって適用関係が変わります。

そのため、土地の評価と同じくらい、「誰がその土地を相続するか」が重要になるのです。

小金井の土地は、小金井の土地を知る税理士へ

多摩密着の税理士だからできる現地調査と役所調査

相続が起きてからではなく、「うちも相続税がかかるのかな」と思った段階で、一度ご相談ください。

私たちの相続のサポート

税理士選びでは、「相続の専門性」と「その地域での経験」の両方を

相続の相談先を選ぶ基準は、「相続に詳しい税理士を選ぶこと」と「地元に詳しく、いつでも身近で相談できる税理士を選ぶこと」の二点です。

「土地の場所を伝えたとき、どのような確認が必要か、具体的な話ができるか」
「土地の評価だけでなく、引き継いだ後のことまで相談できるか」

私たちは、そうした視点でも選んでいただける相談先でありたいと考えています。
だからこそ、地域で積み重ねた経験に、相続時点の現地の生の情報を重ねて判断します。また、相続税の計算だけでなく、引き継いだ後の選択までしっかりとお聞きして、どうやってその土地を活かしていくべきなのかをご一緒に考えます。

どなたかが住み続けるのか。空き家にしないために、何を考えておくか。土地を売るのか、貸すのか。残された相続人の暮らしをどう支えるか。
私たちは、ご家族のご意向を伺いながら、財産の分け方や、その先の相続も含めて検討します。必要に応じて、弁護士・司法書士・不動産鑑定士・測量士・土地家屋調査士などとも連携します。
評価額を出して終わりではなく、ご家族が納得して次の一歩を選べること。

そこまでを、相続のサポートとして大切にしています。