多摩と土地と相続
相続の専門性に、この街を知る力を。
大切な財産を守っていくためには、面積や路線価だけでなく、その土地の成り立ちや、現在の使われ方、これからの街の変化まで見ておきたいことがあります。
アシタエ税理士法人は、昭和63年に国分寺で開業しました。国分寺を拠点に、多摩地域の皆様の相続に向き合っています。
私たちが大切にしているのは、相続税を正しく計算することはもちろん、「この土地を、ご家族がこれからどうしていくか」まで一緒に考えること。
相続の専門知識と、地域を知る視点。その両方から、多摩の土地の相続をサポートします。
多摩の土地の特徴
多摩の土地は多種多様。
駅前の商業地、住宅地、農地、丘陵地。それぞれに違う見方があります。
多摩地域には、武蔵野台地や多摩丘陵、河川沿いの低地など、さまざまな地形があります。丘陵の尾根や斜面、谷戸と呼ばれる谷あいなど、土地の成り立ちも一様ではありません。
だからこそ、「路線価に面積を掛ければいいんでしょ？」という単純なものではありません。
どの道路に接しているのか。道路と敷地に高低差はあるのか。住宅として使うのか、貸すのか、農地として引き継ぐのか。
地域の特徴を踏まえたうえで、一つひとつの土地の条件を確かめることが大切です。
例えば、多摩地域には都市計画道路予定地が多く散在していますが、対象地になれば土地の評価方法に影響があります。また、神社仏閣が多い地域でもあるため借地権の問題がある土地があったり、史跡指定地などになれば埋蔵物の関係により様々な特例を使えたりします。さらには、農地などで500㎡を超えるような広い土地をお持ちの方だと、評価方法を誤って、相続税を100万円以上余計に納税してしまったというお話もお聞きしたりします。
このような「多摩地域特有の事情」を熟知した税理士だからこそ、土地の評価減や特例を活用した節税が可能となるのです。
アシタエ税理士法人近隣の土地の特徴
弊社の近隣の市の土地の特徴
弊社の近隣の市の土地の特徴を見ていきましょう。特に下記の6つの自治体にお住まいの方から多くのご依頼をいただいています。それぞれの自治体の土地の特徴についてはそれぞれのリンクボタンから詳細をご確認ください。
地価の動きにも違いがあります。東京都が公表した令和8年の地価公示では、多摩地域の住宅地は平均で前年比3.9％、商業地は6.0％上昇しました。
一方で、交通利便性や住環境が評価される地域と、駅からの距離や地形などによって需要が限られる地域では、動きに差が見られます。
以下は、東京都が公表した令和8年の地価公示における、住宅地の平均価格と対前年平均変動率です。
| 地域 | 住宅地の平均価格〈1㎡当たり〉 | 対前年平均変動率 |
|---|---|---|
| 国分寺市 | 351,000円 | ＋7.2％ |
| 国立市 | 411,500円 | ＋7.1％ |
| 立川市 | 308,400円 | ＋7.0％ |
| 小金井市 | 388,600円 | ＋4.8％ |
| 府中市 | 355,600円 | ＋4.3％ |
| 小平市 | 255,600円 | ＋3.3％ |
| 多摩全域 | 248,200円 | ＋3.9％ |
| ※出典：東京都「令和8年地価公示 区市町村別用途別平均価格表」「区市町村別用途別対前年変動率」 | ||
地域密着だから出来る調査
多摩密着の税理士だからできる現地調査と役所調査
土地の相続では、路線価図や登記簿だけではわからないことがあります。
実際に現地へ行って初めてわかること。
役所で資料を確認して初めてわかること。
そして、ご家族と何度も話し合って初めて見えてくる、よりよい引き継ぎ方。
アシタエ税理士法人では、土地の評価だけでなく、「その土地を、この先どう引き継いでいくか」まで一緒に考えます。
調査事例
事例1現地と役所を詳しく調査し、土地の評価額が約700万円下がった事例
現在は図面やWEB（Googleマップ等）上で、現地の様子を確認することも可能です。ですが実際に現地を確認すると、図面や画像だけではわからない土地の特徴がいくつもあります。
現地調査で確認すること
実際に土地へ足を運び、
- 図面と現状が異なっている点はないか（実際に測量をしたりもします）
- 建築時にセットバックが必要となる部分はあるか
- 土地がどの道路に、どのような形で接しているかという道路付け
- 実際の土地の利用状況はどうなっているか
- 近くに高圧線や墓地がないか、騒音など土地評価に影響するものはないか
などを、一つひとつ確認します。
役所調査で確認すること
さらに市役所等で、
- 用途地域
- 容積率、建ぺい率
- 建築基準法上の道路の種類
- 将来の道路整備に関係する都市計画道路の有無や計画区域
- 建築図面
などを確認します。
現地の状況と行政資料を突き合わせた結果、土地の実態をより正確に評価することができ、当初想定していた評価額から約700万円以上も評価額が下がったこともあります。
もちろん、評価額を下げることそのものが目的ではありません。
大切なのは、土地の状況を丁寧に調査し、適用できる評価方法を見落とさず、その土地の実態に即した相続税評価を行うことです。
1円でも無駄な税金を払うようにならないに、また、税務調査対策として絶対の情報量を確保するために、私たちは現地調査と役所調査を徹底します。
事例2兄弟で土地を共有せず、土地を区分してそれぞれが相続する方法を提案
お父様から引き継ぐ自宅の土地について、二人のお子様は当初、
「兄弟2人の共有名義で相続しよう」
と考えていらっしゃいました。
一見すると、公平でわかりやすい方法に思えます。
しかし、土地の共有には将来の問題が生じる可能性があります。
例えば、
「兄は土地を売りたいが、弟は残したい」
「建て替えや土地活用をしたいが、意見がまとまらない」
「次の相続で、共有者がさらに増えてしまう」
といったことです。
そのためアシタエ税理士法人から、「兄弟で土地そのものを共有するのではなく、土地を分けて、それぞれが単独で所有する方法を検討してはどうか」とご提案しました。ただし、単純に土地を半分に分ければよいわけではありません。
土地を分けた後も、それぞれの土地が使いやすい形でなければ、かえって問題を残すことがあります。
そこで、土地家屋調査士とも何度も打ち合わせを行い、
- どこで土地を分けるか
- 分筆後の土地の面積
- それぞれの土地の道路への接し方
- 将来の建て替えが可能か
- 土地の形が不自然にならないか
- 兄弟それぞれの土地の価値に大きな差が生じないか
などを検討しました。
最終的には、自宅土地をあらかじめ2つの土地に分筆して登記し、
兄はAの土地を単独で相続、弟はBの土地を単独で相続する
という方法を選びました。
これにより、相続直後の公平性だけでなく、将来それぞれが、
「自分の土地をどうするか」
を自分で決められる状態にすることができました。
土地を売る場合も、建物を建てる場合も、次の世代に相続する場合も、兄弟間で毎回合意を取らなければならない状態を避けることができます。
「今、平等に分けること」だけでなく、「10年後、20年後に困らない分け方を考えること」。
これも、土地の相続で私たちが大切にしていることです。
私たちの相続のサポート
税理士選びでは、「相続の専門性」と「その地域での経験」の両方を
相続の相談先を選ぶ基準は、「相続に詳しい税理士を選ぶこと」と「地元に詳しく、いつでも身近で相談できる税理士を選ぶこと」の二点です。
「土地の場所を伝えたとき、どのような確認が必要か、具体的な話ができるか」
「土地の評価だけでなく、引き継いだ後のことまで相談できるか」
私たちは、そうした視点でも選んでいただける相談先でありたいと考えています。
だからこそ、地域で積み重ねた経験に、相続時点の現地の生の情報を重ねて判断します。また、相続税の計算だけでなく、引き継いだ後の選択までしっかりとお聞きして、どうやってその土地を活かしていくべきなのかをご一緒に考えます。
評価額を出して終わりではなく、ご家族が納得して次の一歩を選べること。
そこまでを、相続のサポートとして大切にしています。
申告後も、地元で相談できるあんしんを
当センターに相続税の申告をご依頼いただいたお客様には、申告後3年間の無料相談と、定期的な面談によるアフターフォローをご用意しています。
- 相続した土地を、そろそろ売るか考えたい
- 実家を残したけれど、これからの管理が気になる
- 次の相続に向けて、準備を始めたい
申告のときには決められなかったことも、その後のご事情の変化も、引き続きご相談ください。
※無料の対象はご相談です。申告書の作成・提出や他の専門家への業務依頼など、別途費用が必要となる業務については、事前にご案内します。
