国分寺の土地

国分寺市の由来

歴史と湧水に育まれてきた街

「国分寺」という市の名前は、奈良時代、天平13年〈741年〉に聖武天皇が全国に国分寺の建立を命じたことに由来します。武蔵国では、現在の西元町一帯に武蔵国分寺が建立されました。

この場所が選ばれた背景には、現在の府中市にあった国府に近いこと、古代の道である東山道武蔵路に接していたこと、そして国分寺崖線の麓に豊かな湧水があったことがあります。国分寺は、交通と水に恵まれた土地として、古くから人々の暮らしを支えてきました。

現在も西元町には武蔵国分寺跡が残り、国指定史跡として保存・整備されています。
こうした歴史は、地域の魅力であると同時に、土地を引き継ぐ際の確認事項にもつながります。相続した土地で建て替えや売却を考える場合には、史跡や埋蔵文化財に関係する区域かどうかも、確認しておきたいポイントです。

国分寺の土地の特性

国分寺市は、JR中央線・武蔵野線、西武国分寺線・多摩湖線が通る交通利便性と、武蔵野の面影を残す緑や湧水のある環境を併せ持つ住宅都市です。市域の大部分は台地上の比較的平坦な土地ですが、南側には国分寺崖線や野川上流の谷があり、地形は一様ではありません。

「ハケ」の高低差と、敷地の使いやすさ

国分寺崖線は、地域では「ハケ」と呼ばれています。市内では光町、西元町、東元町と南町の境などに続き、場所によって大きな高低差があります。

相続する土地に高低差がある場合には、敷地内の斜面の位置や面積、道路との関係、擁壁の状況などを確認します。
国分寺市では、建築基準法上の道路種別を「わがまちマップ国分寺」の指定道路図で確認できます。現地の状況と行政の資料を照らし合わせ、必要に応じて建築指導課などへ確認することが重要です。

高圧線下の土地

国分寺市には、送電線が上空を通過している土地が少なくありません。
上空に高圧線が通っている土地には、電力会社との間で区分地役権が設定されていたり、建築制限（建物の高さ制限や建築そのものの制限）が及んでいることがあります。この場合、制限の内容に応じて相続税評価額を減額できる可能性があります。

ところが、この論点は登記や現地を確認しないと気づけません。ご自宅の真上を電線が通っていることを「昔からそうだから」と当たり前に受け止めておられるご家庭も多く、ご相談のなかで私たちが図面と現地写真を確認して初めて論点として浮上する、ということがよくあります。

国分寺駅北口再開発

国分寺駅北口地区では、1965年ごろから再開発に向けた検討が始まり、長い年月をかけて事業が進められてきました。国分寺市が施行した「国分寺駅北口地区第一種市街地再開発事業」は、2021年2月3日に完了しています。しかし、バス道路の移動計画等まだ未完了の計画も多く、これから更なる開発が見込まれます。

これから道路がどう変わるのか、都市計画上どのような位置にある土地なのか、という点も確認したいところです。

また、駅近のマンションの評価にも注意が必要です。従来の評価額と市場価格の乖離が大きいマンションについては、「区分所有補正率」を使って土地・建物の評価額を補正する仕組みで、主に「築年数」「階数」なども考慮して計算する必要があります。

さらに、大型マンションの評価では、規模格差補正を適用できるか検討しないと、無駄な相続税を払うことになってしまうこともあります。

その他にも、
・史跡指定地（西国分寺など）
・神社仏閣の借地権
などには注意すべき点が多くあります。

税金を計算するための調査と、引き継いだ後に困らないための調査。国分寺の土地の相続には、その両方が必要です。

本多1丁目・泉町2丁目・西恋ヶ窪1丁目の平均路線価

同じ150㎡でも、地域によって参考評価額は変わります。

アシタエ税理士法人では、国税庁の令和8年分路線価図をもとに、駅から徒歩10分程度という場所として、本多1丁目・泉町2丁目・西恋ヶ窪1丁目の路線価表示を独自に集計しました。

ここでは、それぞれの平均単価を仮の路線価として、150㎡〈約45.4坪〉の土地を評価した場合の参考値をご紹介します。

令和8年分・平均路線価と150㎡の参考評価額

対象地域	平均路線価/㎡	150㎡の場合の参考評価額
本多1丁目（国分寺駅から徒歩10分）	約38万円	約5,805万円
泉町2丁目（西国分寺駅から徒歩10分）	約36万円	約5,445万円
西恋ヶ窪1丁目（恋ヶ窪駅から徒歩10分）	約28万円	約4,185万円
※アシタエ税理士法人調べ

こちらのとおり、国分寺駅・西国分寺駅などの徒歩圏では、40～50坪程度の一般的な戸建てでも、土地だけで数千万円の相続税評価になることがあります。

一方、相続税の基礎控除は、
3,000万円＋ 600万円 × 法定相続人の数
です。例えば法定相続人が2人なら4,200万円、3人なら4,800万円です。正味の遺産額がこの基礎控除額を超えると、相続税の申告を検討する必要があります。

つまり、駅から徒歩圏にある40～50坪程度のごく普通の戸建住宅でも、土地だけで相続税の基礎控除に近づく、あるいは超えるケースがあるということです。

ただし、「路線価 × 面積」で相続税は決まりません。

ここが、土地をきちんと調査する税理士に依頼していただきたい理由です。

実際の土地評価では、奥行き、土地の形状、間口、側方道路などを考慮して評価します。

土地評価では、次のような条件によって評価額が変わることがあります。

間口が狭い
奥行きが長い
土地の形が不整形である
セットバックが必要である
都市計画道路の予定地に含まれている
道路との間に高低差がある

こうした条件を現地と役所で調査することで、路線価に面積を掛けただけの評価よりも、適正な評価額が低くなることがあります。

もう一つ重要なのが「小規模宅地等の特例」です。
自宅の土地について一定の要件を満たす場合には、特定居住用宅地等として330㎡まで相続税評価額を80％減額できる「小規模宅地等の特例」があります。

例えば5,000万円の土地でも、要件を満たして全体に80％減額を適用できれば、相続税計算上の価額は1,000万円になります。

ただし、これは「自宅なら必ず80％引き」という制度ではありません。

誰がその土地を相続するのか、被相続人と同居していたか、相続後も居住・保有するか、配偶者が取得するのかなどによって適用関係が変わります。

そのため、土地の評価と同じくらい、「誰がその土地を相続するか」が重要になるのです。

国分寺の土地は、国分寺の土地を知る税理士へ

多摩密着の税理士だからできる現地調査と役所調査

相続が起きてからではなく、「うちも相続税がかかるのかな」と思った段階で、一度ご相談ください。

私たちの相続のサポート

税理士選びでは、「相続の専門性」と「その地域での経験」の両方を

相続の相談先を選ぶ基準は、「相続に詳しい税理士を選ぶこと」と「地元に詳しく、いつでも身近で相談できる税理士を選ぶこと」の二点です。

「土地の場所を伝えたとき、どのような確認が必要か、具体的な話ができるか」
「土地の評価だけでなく、引き継いだ後のことまで相談できるか」

私たちは、そうした視点でも選んでいただける相談先でありたいと考えています。
だからこそ、地域で積み重ねた経験に、相続時点の現地の生の情報を重ねて判断します。また、相続税の計算だけでなく、引き継いだ後の選択までしっかりとお聞きして、どうやってその土地を活かしていくべきなのかをご一緒に考えます。

どなたかが住み続けるのか。空き家にしないために、何を考えておくか。土地を売るのか、貸すのか。残された相続人の暮らしをどう支えるか。
私たちは、ご家族のご意向を伺いながら、財産の分け方や、その先の相続も含めて検討します。必要に応じて、弁護士・司法書士・不動産鑑定士・測量士・土地家屋調査士などとも連携します。
評価額を出して終わりではなく、ご家族が納得して次の一歩を選べること。

そこまでを、相続のサポートとして大切にしています。