小平の土地

小平市の由来

「小川」の“小”と、平坦な土地の“平”から「小平」へ。

小平市は、東京都多摩地域の武蔵野台地上に位置しています。現在は住宅地として発展していますが、江戸時代以前は水に乏しく、人が暮らすには厳しい土地でした。

転機となったのが、17世紀半ばの玉川上水の開通です。

玉川上水から用水を引くことで生活用水を確保できるようになり、青梅街道沿いを中心に新田開発が進みました。小平で最初に本格的に開かれたのが「小川村」です。
現在の「小平」という名称は、最初に開拓された「小川村」の“小”と、地域の地形が比較的「平」坦であったことから名付けられたと小平市は説明しています。

つまり、小平という街の成り立ちそのものが、「平らな武蔵野台地に、水を引き、土地を開いて暮らし始めた歴史」と深く結びついています。

現在も、市内には玉川上水、野火止用水、青梅街道、五日市街道、農地、屋敷林など、新田開発時代の面影が残っています。

とりわけ土地の相続を考える際には、この「新田開発によってつくられた土地の形」が、今でも重要な意味を持つことがあります。

小平の土地の特性

小平市には、西武新宿線・西武国分寺線・西武多摩湖線・西武拝島線・JR武蔵野線の5路線が通り、市内には7つの駅があります。市の資料では、花小金井駅、小平駅、小川駅、鷹の台駅、一橋学園駅、青梅街道駅、新小平駅が市内駅として挙げられています。

平坦な住宅都市。でも、土地の「形」に小平らしさがあります。

市域を一周するように玉川上水、野火止用水、狭山・境緑道、小金井公園などを結ぶ約21kmの「小平グリーンロード」があり、住宅地のすぐ近くに農地や緑が残っていることも、小平の大きな特徴です。

小金井市のような大きな崖線による高低差は比較的少ない一方、小平ではむしろ、新田開発の歴史から生まれた土地の形、農地、道路との関係を注意して見る必要があります。

「短冊状」の細長い土地

小平の土地を理解するうえで、特に特徴的なのが短冊状の地割りです。

江戸時代の新田開発では、青梅街道や五日市街道などの街道に各農家の屋敷を置き、その奥に畑を細長く延ばすように土地が割り当てられました。

小平市も、現在でも主な街道沿いに、細長い短冊状の土地割りを見ることができると紹介しています。

かつては、街道に面した屋敷から、その奥の農地まで一本の細長い土地として利用していました。
しかし、世代を重ねるなかで土地が分割されたり、一部だけが宅地化されたり、奥の土地だけが残ったりすると、相続の際に注意すべき点が出てきます。

例えば、間口が狭く奥行きが非常に長い土地では、標準的な整形地とは土地の利用しやすさが違います。
また、「手前の土地を長男、奥の土地を次男」というように面積だけで分割すると、奥の土地が道路に十分接しなくなったり、将来建物を建てにくくなったりすることも考えられます。

小平では「農地の相続」も大きなテーマです。

「プチ田舎」と揶揄されることもある小平の住宅地を歩いていると、住宅の間に畑が残っている場所が少なくありません。

農地の評価には、生産緑地や市街地農地などの専門的な知識が必要です。

市街地にある農地は、相続税では周辺の宅地価格を基準として評価することがあります。そのため、場所や面積によっては思いのほか高い相続税評価額になることがあります。国税庁は、市街地農地について、原則として「その農地が宅地であるとした場合の価額」から宅地への造成費相当額を差し引いて評価する方法を定めています。

そこで、500㎡以上のまとまった農地を相続するときに、特に確認したいのが「地積規模の大きな宅地の評価」、いわゆる規模格差補正です。

市街地農地についても、その農地を宅地と仮定した場合に「地積規模の大きな宅地」の要件を満たせば、規模格差補正を適用できる場合があります。

また、一定の農地については、要件を満たせば相続税の納税猶予制度を利用できる場合があります。農業を継続することなどが前提となる制度であり、単に「畑だから相続税が安くなる」というものではありません。

小川駅では、再開発後の街の変化にも注目

小平の西側では、小川駅西口の再開発も大きな変化です。

小川駅西口では、約1.2ヘクタールの区域で再開発事業が進められ、再開発ビルは2026年5月31日に完成しました。一方、駅前広場などを含む事業全体は未だ開発が進んでいる状況です。

これから道路や駅前広場がどう変わるのか、都市計画上どのような位置にある土地なのか、という点も確認したいところです。

また、駅近のマンションの評価にも注意が必要です。従来の評価額と市場価格の乖離が大きいマンションについては、「区分所有補正率」を使って土地・建物の評価額を補正する仕組みで、主に「築年数」「階数」なども考慮して計算する必要があります。

さらに、大型マンションの評価でも、上述の規模格差補正を適用できるか検討しないと、無駄な相続税を払うことになってしまうこともあります。

その他にも、
・武蔵野線の地下トンネル上の土地にかかる区分地上権
・神社仏閣の借地権
などには注意すべき点が多くあります。

税金を計算するための調査と、引き継いだ後に困らないための調査。小平の土地の相続には、その両方が必要です。

小平駅・花小金井駅徒歩圏の平均路線価

同じ150㎡でも、地域によって参考評価額は変わります。

アシタエ税理士法人では、国税庁の令和8年分路線価図をもとに、駅から徒歩10分程度という場所として、仲町、花小金井南町2丁目の路線価表示を独自に集計しました。

ここでは、それぞれの平均単価を仮の路線価として、150㎡〈約45.4坪〉の土地を評価した場合の参考値をご紹介します。

令和8年分・平均路線価と150㎡の参考評価額

対象地域	平均路線価/㎡	150㎡の場合の参考評価額
仲町（小平駅から徒歩10分）	20万円／㎡	約3,000万円
花小金井南町2丁目（花小金井駅から徒歩10分）	23万円／㎡	約3,450万円
※アシタエ税理士法人調べ

こちらのとおり、小平駅・花小金井駅などの徒歩圏では、40～50坪程度の一般的な戸建てでも、土地だけで数千万円の相続税評価になることがあります。

一方、相続税の基礎控除は、
3,000万円＋ 600万円 × 法定相続人の数
です。例えば法定相続人が2人なら4,200万円、3人なら4,800万円です。正味の遺産額がこの基礎控除額を超えると、相続税の申告を検討する必要があります。

つまり、駅から徒歩圏にある40～50坪程度のごく普通の戸建住宅でも、土地だけで相続税の基礎控除に近づく、あるいは超えるケースがあるということです。

ただし、「路線価 × 面積」で相続税は決まりません。

ここが、土地をきちんと調査する税理士に依頼していただきたい理由です。

実際の土地評価では、奥行き、土地の形状、間口、側方道路などを考慮して評価します。

土地評価では、次のような条件によって評価額が変わることがあります。

間口が狭い
奥行きが長い
土地の形が不整形である
セットバックが必要である
都市計画道路の予定地に含まれている
道路との間に高低差がある

こうした条件を現地と役所で調査することで、路線価に面積を掛けただけの評価よりも、適正な評価額が低くなることがあります。

もう一つ重要なのが「小規模宅地等の特例」です。
自宅の土地について一定の要件を満たす場合には、特定居住用宅地等として330㎡まで相続税評価額を80％減額できる「小規模宅地等の特例」があります。

例えば5,000万円の土地でも、要件を満たして全体に80％減額を適用できれば、相続税計算上の価額は1,000万円になります。

ただし、これは「自宅なら必ず80％引き」という制度ではありません。

誰がその土地を相続するのか、被相続人と同居していたか、相続後も居住・保有するか、配偶者が取得するのかなどによって適用関係が変わります。

そのため、土地の評価と同じくらい、「誰がその土地を相続するか」が重要になるのです。

小平の土地は、小平の土地を知る税理士へ

多摩密着の税理士だからできる現地調査と役所調査

相続が起きてからではなく、「うちも相続税がかかるのかな」と思った段階で、一度ご相談ください。

私たちの相続のサポート

税理士選びでは、「相続の専門性」と「その地域での経験」の両方を

相続の相談先を選ぶ基準は、「相続に詳しい税理士を選ぶこと」と「地元に詳しく、いつでも身近で相談できる税理士を選ぶこと」の二点です。

「土地の場所を伝えたとき、どのような確認が必要か、具体的な話ができるか」
「土地の評価だけでなく、引き継いだ後のことまで相談できるか」

私たちは、そうした視点でも選んでいただける相談先でありたいと考えています。
だからこそ、地域で積み重ねた経験に、相続時点の現地の生の情報を重ねて判断します。また、相続税の計算だけでなく、引き継いだ後の選択までしっかりとお聞きして、どうやってその土地を活かしていくべきなのかをご一緒に考えます。

どなたかが住み続けるのか。空き家にしないために、何を考えておくか。土地を売るのか、貸すのか。残された相続人の暮らしをどう支えるか。
私たちは、ご家族のご意向を伺いながら、財産の分け方や、その先の相続も含めて検討します。必要に応じて、弁護士・司法書士・不動産鑑定士・測量士・土地家屋調査士などとも連携します。
評価額を出して終わりではなく、ご家族が納得して次の一歩を選べること。

そこまでを、相続のサポートとして大切にしています。