国立の土地

国立市の由来

「国分寺」と「立川」の間にできた駅だから、「国立」。

「国立」という地名は、古くからあった地名ではありません。

大正時代末期、現在の国立市北部にあった山林を箱根土地株式会社が開発し、新しく中央線の駅を設けることになりました。

当時、中央線では国分寺駅の次が立川駅でした。そのちょうど中間に造られる新駅だったことから、

「国分寺」の『国』＋「立川」の『立』＝「国立」
という名前が考案されたと国立市は説明しています。

もともと現在の国立市南部には、谷保村がありました。
谷保は水田に適した土地で、甲州街道周辺を中心に農業が営まれていました。

一方、北部は大正時代末期から計画的に開発され、1926年に国立駅が開業、1927年には現在の一橋大学が移転しました。

つまり現在の国立市は、北側の「計画的につくられた学園都市」と、南側の「谷保を中心とした農村・田園地域」という、まったく異なる二つの土地の歴史が一つの市になった街なのです。国立市自身も、大学通りと南部の田園風景を「二つの顔」として紹介しています。

国立の土地の特性

国立市は、JR中央線・南武線が通る交通利便性と、大学通りの桜・いちょう並木やハケ下の湧水のある環境を併せ持つ文教住宅都市です。市域の大部分は台地上の比較的平坦な土地ですが、南側には立川崖線・青柳崖線という二つの段差と多摩川沿いの低地があり、地形は一様ではありません。

「文教地区」という国立独特の土地利用

国立駅南口から伸びる大学通り周辺は、国立を代表する住宅地です。

国立では1952年に文教地区の指定を受けました。現在も第一種・第二種の文教地区があり、通常の用途地域の制限に加えて、ホテルや一定の遊戯施設、風俗営業関連施設などについて建築用途の制限があります。

相続した土地について、
「マンションを建てられるだろうか」
「賃貸物件に活用したい」
「店舗にできないだろうか」
と考える場合には、単に土地の広さや容積率だけを見るのではなく、文教地区に該当しているか、どのような用途制限があるかまで確認することが重要です。

土地の価値は、
「何㎡あるか」だけでなく、「そこで何ができるか」
によっても変わるからです。

大学通り沿いでは「景観」も土地利用の重要な条件

国立駅南口からまっすぐ延びる大学通りは、幅約44メートル。桜とイチョウの並木が続く、国立を象徴する道路です。
この景観を守るため、大学通りには景観形成重点地区が設定されています。

例えば「大学通り学園・住宅地区」では、建物を新築する際の外壁の後退距離や塀の高さなどについてルールが設けられ、建築確認申請前に市への届出が必要となる場合があります。

つまり、「国立駅から近い、大学通り沿いの良い土地」であっても、好きなように建物を建てられるとは限りません。

相続した土地を売却するのか、建て替えるのか、賃貸住宅を建てるのかを考える際には、用途地域・容積率だけでなく、文教地区や景観に関するルールも確認します。

また、駅近のマンションの評価にも注意が必要です。従来の評価額と市場価格の乖離が大きいマンションについては、「区分所有補正率」を使って土地・建物の評価額を補正する仕組みで、主に「築年数」「階数」なども考慮して計算する必要があります。

さらに、大型マンションの評価でも、規模格差補正を適用できるか検討しないと、無駄な相続税を払うことになってしまうこともあります。

谷保には、今も農地と湧水のある風景が残っています。

国立駅周辺の整然とした住宅地とは対照的に、南部の谷保地域には現在も農地、湧水、府中用水などが残っています。市は「谷保産米」や「くにたち野菜」が育つ田畑を、国立の特徴的な風景として紹介しています。

2026年1月1日現在、国立市には約39.80ヘクタール、138地区の生産緑地が指定されています。

市街地にある農地は、相続税では周辺の宅地価格を基準として評価することがあります。そのため、場所や面積によっては思いのほか高い相続税評価額になることがあります。国税庁は、市街地農地について、原則として「その農地が宅地であるとした場合の価額」から宅地への造成費相当額を差し引いて評価する方法を定めています。

そこで、500㎡以上のまとまった農地を相続するときに、特に確認したいのが「地積規模の大きな宅地の評価」、いわゆる規模格差補正です。

市街地農地についても、その農地を宅地と仮定した場合に「地積規模の大きな宅地」の要件を満たせば、規模格差補正を適用できる場合があります。

また、一定の農地については、要件を満たせば相続税の納税猶予制度を利用できる場合があります。農業を継続することなどが前提となる制度であり、単に「畑だから相続税が安くなる」というものではありません。

国立駅南口・谷保駅徒歩圏の平均路線価

同じ150㎡でも、地域によって参考評価額は変わります。

アシタエ税理士法人では、国税庁の令和8年分路線価図をもとに、駅から徒歩10分程度という場所として、東3丁目・富士見台2丁目の路線価表示を独自に集計しました。

ここでは、それぞれの平均単価を仮の路線価として、150㎡〈約45.4坪〉の土地を評価した場合の参考値をご紹介します。

令和8年分・平均路線価と150㎡の参考評価額

対象地域	平均路線価/㎡	150㎡の場合の参考評価額
東三丁目（国立駅より徒歩10分）	40万円／㎡	約6,000万円
富士見台2丁目（谷保駅より徒歩10分）	34万円／㎡	約5,100万円
※アシタエ税理士法人調べ

こちらのとおり、国立駅・谷保駅などの徒歩圏では、40～50坪程度の一般的な戸建てでも、土地だけで数千万円の相続税評価になることがあります。

一方、相続税の基礎控除は、
3,000万円＋ 600万円 × 法定相続人の数
です。例えば法定相続人が2人なら4,200万円、3人なら4,800万円です。正味の遺産額がこの基礎控除額を超えると、相続税の申告を検討する必要があります。

つまり、駅から徒歩圏にある40～50坪程度のごく普通の戸建住宅でも、土地だけで相続税の基礎控除に近づく、あるいは超えるケースがあるということです。

ただし、「路線価 × 面積」で相続税は決まりません。

ここが、土地をきちんと調査する税理士に依頼していただきたい理由です。

実際の土地評価では、奥行き、土地の形状、間口、側方道路などを考慮して評価します。

土地評価では、次のような条件によって評価額が変わることがあります。

間口が狭い
奥行きが長い
土地の形が不整形である
セットバックが必要である
都市計画道路の予定地に含まれている
道路との間に高低差がある

こうした条件を現地と役所で調査することで、路線価に面積を掛けただけの評価よりも、適正な評価額が低くなることがあります。

もう一つ重要なのが「小規模宅地等の特例」です。
自宅の土地について一定の要件を満たす場合には、特定居住用宅地等として330㎡まで相続税評価額を80％減額できる「小規模宅地等の特例」があります。

例えば5,000万円の土地でも、要件を満たして全体に80％減額を適用できれば、相続税計算上の価額は1,000万円になります。

ただし、これは「自宅なら必ず80％引き」という制度ではありません。

誰がその土地を相続するのか、被相続人と同居していたか、相続後も居住・保有するか、配偶者が取得するのかなどによって適用関係が変わります。

そのため、土地の評価と同じくらい、「誰がその土地を相続するか」が重要になるのです。

国立の土地は、国立の土地を知る税理士へ

多摩密着の税理士だからできる現地調査と役所調査

相続が起きてからではなく、「うちも相続税がかかるのかな」と思った段階で、一度ご相談ください。

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税理士選びでは、「相続の専門性」と「その地域での経験」の両方を

相続の相談先を選ぶ基準は、「相続に詳しい税理士を選ぶこと」と「地元に詳しく、いつでも身近で相談できる税理士を選ぶこと」の二点です。

「土地の場所を伝えたとき、どのような確認が必要か、具体的な話ができるか」
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私たちは、そうした視点でも選んでいただける相談先でありたいと考えています。
だからこそ、地域で積み重ねた経験に、相続時点の現地の生の情報を重ねて判断します。また、相続税の計算だけでなく、引き継いだ後の選択までしっかりとお聞きして、どうやってその土地を活かしていくべきなのかをご一緒に考えます。

どなたかが住み続けるのか。空き家にしないために、何を考えておくか。土地を売るのか、貸すのか。残された相続人の暮らしをどう支えるか。
私たちは、ご家族のご意向を伺いながら、財産の分け方や、その先の相続も含めて検討します。必要に応じて、弁護士・司法書士・不動産鑑定士・測量士・土地家屋調査士などとも連携します。
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そこまでを、相続のサポートとして大切にしています。